家計で最も多くを占めているは住居費ではないでしょうか？
一般的に居住費は手取りの3割とも言われています。
家計のやりくりを考える時、額の大きいものの対策が効果大きいですよね
賃貸の場合は安い賃貸に引越する対策がありますが、住宅ローンを組んだ人は対策が限られるかと思います。
今回の記事では住宅ローンの借り換えについてシミュレーションした結果を紹介しています。
特に子供の学資が必要になった観点から、対策を検討しています。
主なポイント
- 金利が変わらないなら住宅ローンの借り換えタイミングでは効果はあまり変わらない。
- 乗り換え先の検討候補（低金利の銀行？期間延長できる銀行？）
- 返済期間を延ばすと中期的な資金確保が期待できる
※住宅ローン控除はローン借り換えをしても（手続きすれば）継続できるため考慮していません。
住宅ローン借り換えシミュレーション【リーマンパパの学資捻出】
住宅ローンの借換で家計改善
住宅ローンの借り換えで効果を出す場合次のようなメリットがあると考えています。
- 金利差で支払額削減
- 支払期間を延長して中期的な家計改善
総支払額を減らすメリットと、中期的に返済額を減らすメリットです。
詳しくはこちらの記事で紹介しています
シミュレーション ： 子供の学資が追加で必要になった
前提を次のように仮定してシミュレーションしてみました。
2021年3月時点でどのようなプランにするか試算をしています。
- 4900万円借入
- 返済期間35年
- 10年固定金利0.47%
- 11年目から優遇悪くなる1.62%
- 金利が変わらなかった試算
- 借り換えは変動金利にする
- 支払総額は5876万円 （利子は976万）
- 子供の学資負担ピークは2037年3月まで
- 定年退職は65歳想定
- 将来に残すローン残高は退職金・DC年金などを割り当てる
2021年3月で、残り元金4303万円あります。
借り換えパターンは4点
金利が安くなるメリットと返済期間を延ばすメリットの組み合わせで検討してみました。
- 今すぐ低金利優先の安いローンに借り換える
- 今すぐ35年ローン延長にできる銀行に借り換えする
- 10年固定が終わるタイミングで低金利優先の安いローンに借り換える
- 10年固定が終わるタイミングで返済期間を7年延ばしてローンを借り換える
※金利優先の場合2020年12月価格Ｃｏｍ ジャパンネット銀行金利より0.38%
※返済期間延長の場合、2020年12月価格Ｃｏｍより新生銀行金利より0.45%
住宅ローン借り換えシミュレーション結果
今の住宅ローンを継続する場合
現在のローンを継続する場合、支払利息が976万円まで上がります。
学資のピークが終わるまでに支払う総額は3363万円です。
出来れば、住宅ローンも学資も必要な期間の支払いを低く抑えたいものです。
案１： 今すぐ低金利優先の安いローンに借り換える
金利差から支払総額が505万円も下がります。
10年固定が終わってからの25年間は金利差が1.24%もあるため、大きな効果が得られることがわかります。
ちなみに、2037年3月までは150万円の支出を減らすことができます。
案２：今すぐ35年ローンにできる銀行に借り換えする
金利は0.07%悪くなり、返済期間も5年近く伸ばします。
そのため、支払い総額は466万円の減少になります。（39万悪くなる）
しかし、2037年3月までは442万円も支出を減らすことができます。
39万円の差額で、学資のピーク時までの効果が大きく得られることがわかります。
案３：10年固定が終わるタイミングで低金利優先の安いローンに借り換える
借り換えを遅らせることで手数料が下がります。
そのため、金利差からの支払総額が510万円下がる形になります。（案１と5万円の差）
ちなみに、2037年3月までも155万円の支出を減らすことができます。（案１と5万円の差）
- 10年間は金利差が少ないことと
- 借り換えする金額が下がることで手数料が下がること
から効果が若干大きくなります。
個人的には5万円の差額よりも、5年間分金利が上昇するかもしれないリスクを回避できる観点から10年固定が終わるタイミングで良いんじゃないかと思います。
案４：10年固定が終わるタイミングで返済期間を8年延ばしてローンを借り換える
支払い期間が長くなるため、支払総額の削減額は最も悪い455万円になります。（案１と50万円差）
半面、2037年3月までの支払額削減は514万円に上ります。（案１と364万円の差）
支払総額は大きくなりますが、人生の支出ピーク時と予想される子供が大学生＋住宅ローンの支払い期間に資金を集約できる効果があることがわかります。
まとめ
支払総額はローン借換でどの案をとっても大きく減ることがわかります。
私の場合、固定金利１０年完了後に返済期間を伸ばして借換をしようと思います。
判断基準は次の点にしました。
- 返済期間を伸ばしても支払総額は５０万円程度の差であること
- 学資ピークまでの期間に４５５万円近く支出を減らせられること
- 固定１０年を待っても支払総額が大きく変わらないこと
細かい試算してみました
このような計算式でシミュレーションしています。
元々のローン返済表
案１ 今すぐ低金利優先でローン借り換えを行う
案２ 今すぐ返済期間を35年に延ばしてローン借り換えを行う
こちらの記事でも住居費について検討結果を紹介しています
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