家計で最も多くを占めているは住居費ではないでしょうか？
一般的に手取りの3割が居住費に消費されています。
家計のやりくりを考える時、額の大きいものの対策が効果大きいですよね
賃貸の場合は安い賃貸に引越する対策がありますが、住宅ローンを組んだ人にとっては対策が限られるかと思います。
前回の記事では住宅ローンへの対策一覧を比較した結果、住宅ローンの借り換えがよさそうでした。
今回は住宅ローン借り換えについて絞った検討をした結果を紹介します。
特に子供の学資が必要になった観点から、対策を検討しています。
※素人の考えなので、今後の資金計画の参考程度にしてみてください。
住宅ローン借り換えで住居費を節約するメリット【学資捻出】
持ち家の居住費を減らす方法
持ち家の居住費を減らす方法って次のようなものがあります。
- 住宅ローン借り換えをする
- 家を賃貸に出して引っ越す
- 家を売却して引っ越す
- 住宅ローンの繰り上げ返済を減らす
- 火災保険の長期割引を受ける
住宅ローン借り換え以外のメリット・デメリットは次の記事で紹介させていただいています。
今回は住宅ローンの借り換えに絞って紹介していきたいと思います。
住宅ローンの借り換えで金利差から支払い額を減らす
メリットは次のような点です。特に一部の金融機関でできる期間延長は中期的な支出を減らすことができるのは学費にとって効果が大きいと思います
メリット
- 金利差額から支払額を減らすことができる
- （老後資金が見込める場合）返済期間を伸ばすことで中期的な支出を減らすことができる
- ローンに付属する保険を考慮して、生命・障害・がん保険を見直す事ができる
- 今の生活環境を変える必要がない
１．金利差額から支払額を減らすことができる
支払い期間が残り10年以上残っていれば見直す価値があると思います。
金利が1%違うだけで何百万円も支払額が下がるケースが有るためです。
なお、借り換えで必要な手数料は仕組みは次のようなものが多いです。
- 28万程度の登記簿
- 2.2％の手数料
10年以下であれば、支払い残額・利息が少ないケースが多く、手数料が割高になる可能性があります。
その場合、残期間にまとまった資金が必要にならなければ繰り上げ返済を検討に入れても良いと思います。
繰上返済のほうが、手続きが楽なためです。
２．返済期間を延ばすことで中期的な支出を減らすことができる
ローン借換時に返済期間を延ばすことで中期的な支出を減らすことができます。
ネット銀行などでは借換時に返済期間を延ばすことはできませんが、一部の実店舗を持つ銀行では対応してくれます。
次のようなイメージです
残り２５年で残高３６００万の住宅ローンを借り換える場合
| 借換方法 | 支払総額 | 借換後10年間の支払い額 |
|---|---|---|
| 金利0.38%で25年支払い | 約3760万 | 約1600万 |
| 金利0.45%で33年支払い | 約3810万 | 約1240万 |
支払総額は返済期間を延ばすことで多くなります。
しかし、10年間の支払いは360万円近く減少します。
中期的な資金を用意する場合、個人的にはローン借換は強力な手段だと思います。
こちらの記事で具体的なシミュレーション結果を紹介しています
期間延長を考慮するケースは10年後～20年後の中期で計画外に資金が必要になった時に検討して見る価値があると思います。
もちろん、ローン借りる前から計画して望むものですが、計画外の資金が必要になるケースがあります。
- 子供を計画より早く（中学や小学）私立校に入学することになっった
- 明るい雰囲気の老人ホームに行きたい
といった事例です。
子供2人の中学校を公立→私立にする場合400万×2人分くらい必要そうです。
内訳は次の通りに見込みをします。
中学校学習費：’政府統計の総合窓口より’ 3年間で私立のほうが275万円位追加で必要になります。
中学受験の学習塾比較 ’学習塾はSAPIXより’ おおよそ120万円位追加で必要になります
３．ローンに付属する保険を考慮して、生命・障害・がん保険を見直す事ができる
住宅ローンに入る場合、団信保険で生命保険分は必ず加入することになります。
生命保険や医療・がん保険を住宅ローン付属のものを加味して保証金を下げて家計節約を行います。
生命保険
生命保険の話をする場合、一般的に年齢や家族構成に応じて、何千万円が必要とあります。
けれども、実際に準備しているものを丁寧に聞いてくれる営業さんは少ないように思えます。
例えば、私が45歳で死亡した場合、下記の保険を見込んでいます。
- 遺族厚生年金平均額（子供が18になるまで224900円/年、配偶者781700円/年）→概算で子供600万、妻1700万
- 終身生命保険（1000万円）
- 住宅ローンの残額（約3800万円）
遺族年金は’日本年金機構のページ‘より
配偶者は働いていても年収850万以下であれば65歳まで遺族年金の受給資格があります
このケースでは
45歳時点で貯蓄できていたものを抜かしても2200万円＋ローン完済が見込まれます。
住宅ローンの割合が大きいです。
生命保険は、遺族年金＋住宅ローンの団信保険を考慮して、不足分を契約すれば現在の契約よりも下げる余地があるかもしれません。
10年間等と言った定期保険の契約をしている場合は住宅ローンを考慮すると保証料を下げる可能性があるかもしれません。
私の場合、貯蓄性を考慮して住宅ローン購入前から終身保険を契約していたため、変更はできませんでした。
がん・医療保険
最近の住宅ローンではがん保険や疾病保険もカバーしてくれることが多いです。
個人的には疾病保険は貯金が100万円程度あれば高額医療/健康保険があるので多くの場合はカバーできるものだと考えています。
65歳以下の入院は特定の疾患（認知症・統合失調病・アルツハイマー病）を除くと2ヶ月以下の入院ばかりです。
※統合失調病をカバーするものだと、住宅ローン付属ではなく、保険会社の長期カバー（1年・2年入院）できる商品が良いと思います。
一般の保険については医療保険の控除ができるためメリットもありますが、保険の見直しについて考える機会になると思います。
ちなみに私の場合は、比較検討にした住宅ローンが医療保険を付属すると利率が上がってしまうため契約しませんでした。
医療保険は60歳までに支払った金額を満期時に返金してくれる商品を契約しています。
200万払ったら、60歳満期時に保険を使用した分をのぞいた金額は返金されます。
※ポイント ；医療保険は一定金額までの支払いは所得税控除に利用することができますのでお得です。
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４．今の家に住むことができる
ローン借換は、転居を伴いません。
家を売却したり、賃貸でより定額の家に引越すケースで住居費を削減できますが、子供がいると躊躇ってしまうのではないでしょうか？
もちろん、転校したらNGでは無いですし、友達作りの経験が得られます。
とは言え、私は中学受験をきっかけ考える事になったため、学業により集中できるよう転居はしないほうが良いのかな？と思ってしまいます。
住宅ローン借り換えで住居費を節約するメリットのまとめ
いかがでしたでしょうか？
住宅ローンの借り換えでは次のようなメリットがあります。
- 金利差額から支払額を減らすことができる
- （老後資金が見込める場合）返済期間を伸ばすことで中期的な支出を減らすことができる
- ローンに付属する保険を考慮して、生命・障害・がん保険を見直す事ができる
- 今の生活環境を変える必要がない
将来の金利はわからないですが、金利が１％違うだけで支払う金額が想像以上に変わるものです。
今回調べていて、気づいたことをまとめてみました。
失敗したと思うこと「固定金利１０年はしなくてよかった」
良かったと思うこと「住宅価格が崩壊しなかった」
新たに気づいたこと「ローン借り換えで返済期間を延長すると中期的な資金を貯められる」
具体的な借り換えシミュレーション結果をこちらの記事で紹介しています
住居費の節約についてこちらで紹介しています
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